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浦东离婚律师,浦东房产律师
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    杨欣律师,执业于上海普若律师事务所,多年致力于婚姻、房产法律研究,精于家庭房产分割、起诉离婚、涉婚谈判、协议起草及涉外离婚诉讼业务等,多次代理上海知名离婚析产案件,积累丰富法庭实战经验。


    杨欣律师融理论、实践于一体,曾发表法学论文数篇,其中《试述离婚协议的成立与生效》一文被中华全国律师协会民事专业委员会收录于《民商法律师实务》丛书出版发行。此外还著有《企业家离婚与企业发展》、《涉婚房产研究》、《涉婚协议研究》、《试述家庭暴力证据的取得及效力分析》等。

 


    杨欣律师始终以“忠于法律,忠于委托人”为最高信条,凭借丰富的法庭诉讼经验和娴熟的谈判技巧,使得在代理各类疑难、复杂、涉外离婚、析产案件时游刃有余;其以把每一个案件皆办为“精品案件”为服务目标,不辞劳苦,诚信待人;其总能以独特的视角解读法律,维护了当事人的利益,赢得良好声誉。

 

    上海普若律师事务所是经上海市司法局批准的合伙制综合性律师事务所。“普若”总部设于上海张杨路707号生命人寿大厦808室,位于陆家嘴国际金融中心,以上海为中心辐射长三角及华东地区。“普若”拥有一支精干专业的团队。合伙人分别来自上海各知名律师事务所,均有十年以上执业经验,专职律师均毕业于法学名校。“普若”律师一半以上拥有硕士博士学历,大多曾在司法、行政、金融等重要部门任职。“普若”律师在婚姻、房地产、知识产权、体育法务、劳动法务、金融、涉外投资和企业并购等领域具有深厚理论功底和丰富执业经验,能为客户提供专业、优质和高效的法律服务。“普若”坚持“以客户为中心、以专业为保障、以诚信为原则”的先进理念,赢得众多客户青睐。

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离婚时夫妻共有房产如何分割?

作者 杨欣 来源 白杨律师网 浏览 发布时间 11/03/05

 

离婚时夫妻共有房产如何分割?房产是大多数家庭最有价值的财产,浓缩了夫妻双方几年、几十年财富的积累,凝结着当事人大半生、甚至毕生的辛苦和汗水。夫妻关系融洽时,它是双方的“爱巢”;当风云突变,它又是双方争夺的“主战场”。房产是每一个家庭必须的生活资料,几乎每一个家庭的裂变都会涉及到房产的分割问题。下面,杨欣律师将根据《婚姻法》、《物权法》、最高人民法院司法解释及上海高院司法指导意见,结合多年办理离婚案件的司法实践,简单谈一下上海法院是如何处理离婚房产分割问题的。
 
一、上海法院处理离婚房产分割问题的一般原则
 
我们现在所适用的最新婚姻法,是1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过,2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修正的中华人民共和国婚姻法。鉴于近年来上海房价不断攀升,离婚房产分割纠纷似乎成为每一个离婚案件争议之焦点。那么,上海法院在审理离婚案件时,是如何处理离婚房产分割问题的?关于夫妻离婚房产分割的处理方法,2001年新婚姻法仅有一条原则性规定,而且该规定也并非仅仅针对离婚房产分割。即新婚姻法第三十九条规定:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。
 
根据新婚姻法第三十九条规定可以看出,“照顾子女和女方权益的原则”是新婚姻法规定的处理夫妻离婚财产分割的一项基本原则。关于此项原则的适用,我们需要注意的一个问题是:新婚姻法把照顾“子女”放在了照顾“女方”权益的前面。这意味着如果夫妻离婚,而法院可能判决子女随男方共同生活,那么男方在夫妻离婚房产分割方面的照顾可能高于女方在离婚房产分割方面的照顾;这还意味着法院在处理夫妻离婚房屋所有权归属及房产分割比例问题时,拥有小孩抚养权的男方可能占得更多优势。
 
在此项夫妻离婚房产分割原则的基础上,就夫妻共有房产分割的具体方法,最高人民法院出台了关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)的司法解释,其中第二十条明确规定:双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
 
但是,无论是夫妻竞价支付房屋折价款,还是拍卖分割房屋拍卖款,夫妻双方关于房产价值的实际获得比例必须符合“照顾子女和女方权益的原则”。上海市高级人民法院在《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中指出:关于离婚诉讼中,当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理,应按照婚姻法及其司法解释的规定,财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时,当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属,若符合下列条件的,可予准许:其一,双方同意竞价;其二,双方经济、住房等条件基本相同。上海高院关于竞价规则司法适用的指导意见之所以设定夫妻双方采用竞价方法确定房屋所有权的归属必须满足“双方同意竞价”和“双方经济、住房等条件基本相同”两个基本条件,原因在于竞价规则排斥了夫妻离婚财产的处理“应以照顾女方和抚养子女一方的权益”的基本法律原则。即便竞价规则从表面上看是公平的,但考虑到子女、女方及生活困难一方的法定利益,那么通过竞价来处理房产分割问题就显的不那么公平了。由此可见,“照顾子女和女方权益的原则”在上海法院处理夫妻离婚房产分割问题时巨大的司法指导意义。
 
新婚姻法关于夫妻离婚房产分割原则终究是原则,落实到上海法院审理离婚案件的具体案例上来,不同的法官对这一原则可能有不同的理解和不同的审判尺度。
 
另外,司法实践中还存在离婚房产分割应当照顾婚姻无过错方原则、照顾生活、居住困难的一方原则等等……由此我们可以看出,指导上海基层法院处理夫妻离婚房产分割方面的司法原则不止一个。那么,这些原则在司法审判活动中如何适用,多项原则如何在同一离婚房产分割案件中同时适用,针对这些问题,我国现有法律、司法解释至今没有明确的说法。当事人在具体离婚案件中,如何才能说服法官按照有利于自己的原则分割房产,如何才能实现自己的财产利益最大化,这就需要一定诉讼谋略,需要离婚案件当事人在专业离婚房产分割律师的指导下,在起诉离婚的时候,就事实理由和证据方面做足文章。
 
二、律师代理离婚房产分割案件应考虑的因素
 
离婚时夫妻共有房产如何分割?杨欣律师认为离婚房产分割应考虑一下几个方面的因素:房产登记、购房时间、出资情况、还贷情况、婚姻过错、离婚后居住情况、小孩抚养情况等几个方面的问题。
 
1、房产登记对离婚房产分割的影响。根据我国物权法的规定,房产登记在谁的名下,意味着房子的实际权利人是谁。毫无疑问,只要夫妻离婚时房子登记在夫妻双方名下,那么该房产就可以作为夫妻共同财产在离婚时进行分割。无论其中夫妻一方是否出资是否还贷,哪怕是该房产原系夫妻一方婚前个人房产为了结婚才加上配偶的名字,也哪怕是夫妻一方父母全额出资为了夫妻双方结婚居住购买,我国法律统统不管,只要房产证有其名字那么他就享有房产份额。除非当事人有证据证明那仅仅是挂名而已,并非实际产权人。然而,对于夫妻双方婚后共同购房,房产登记在一方名下的情况,虽然根据物权法公示公信原则房产应为登记者所有,但根据婚姻法规定仍为夫妻共同财产,离婚时同样可以请求法院对该房产进行分割。除非双方协议约定夫妻财产分别所有。
 
2、购房时间对离婚房产分割的影响。上海离婚律师对离婚房产分割问题进行解答,无一例外的要询问购房时间。因为,购房时间与结婚时间的比对可以初步判断诉争房产是夫妻一方婚前个人财产还是夫妻共同财产。根据我国婚姻法规定,婚前个人财产离婚时归个人所有,夫妻共同财产离婚时依法分割,为此,判断房产是婚前个人财产还是夫妻共同财产对离婚房产如何分割具有决定意义。如果购房时间是婚前,房产亦登记在其个人名下,那么该房产就是其个人财产;如果购房时间是婚后,无论房产登记在个人名下还是夫妻共同名下,法律一般推定为夫妻共同财产。除非当事人有相反的证据证明仍为其个人财产的除外。
 
3、出资情况对离婚房产分割的影响。司法实践中,上海法院对离婚房产如何分割经常会考虑双方对房产的贡献,这也是基于公平公正的司法理念决定的。夫妻双方各自对购房的出资比例经常会对离婚房产的归属及分割比例造成影响。由于夫妻婚后购房,无论是哪一方的出资,一般均为夫妻共同财产出资,为此,购房时的出资情况对于此种情况下的房产分割影响较小。出资情况对离婚房产分割的影响主要体现在夫妻双方婚前共同购房的案例中。根据上海高院的规定,如果恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。
 
4、还贷情况对离婚房产分割的影响。购房还贷虽然是还银行的贷款,并非是直接支付买房款,严格的讲还贷情况并不能认定为对购房的出资。但是,毕竟夫妻一方参与还贷归还的住房抵押贷款,可以间接的认为是对房屋的贡献。还贷情况对离婚房产分割的影响主要体现在婚前购房的离婚案件中,如果法院认定房子为夫妻一方婚前个人财产,但是配偶参与支付的银行贷款是应归还的。在一些法院离婚房产分割案例中,配偶参与支付的银行贷款的房产增值部分也是可以要求离婚分割的,虽然法学理论界对此观点有争议。
 
5、婚姻过错对离婚房产分割的影响。婚姻过错对离婚房产分割的影响源于最高人民法院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见(法发[1993]第32号),该意见指出:法院审理离婚案件对夫妻共同财产的处理, 应当照顾无过错方。但是,至今很多人认为该意见规定的离婚房产分割照顾无过错方的原则已经失效。
 
6、离婚后居住情况对离婚房产分割的影响。我国婚姻法第四十二条规定:离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。为此,离婚后居住情况不仅会对夫妻一方个人房产造成影响,基于婚姻法第四十二条的立法理念,夫妻一方离婚后居住困难甚至会对夫妻共同房产分割的分割造成影响。
 
7、小孩抚养情况对离婚房产分割的影响。我国婚姻法51个法律条文,关于夫妻离婚房产分割仅有一条原则性规定,那就是:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。
 
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白杨树,中国极平凡的一种树不太讲究生存条件,田埂旁,大路边,只要有黄土的地方,它就可以生存
它是草根族扎根在贫瘠的土壤中它是风雪的压迫下仍能倔强挺立的一种树,哪怕只有碗样粗细,仍努力向上!